不動産貸付業 不動産業 地主様の税務調査ポイント 東京一番修羅場現場体験税理士
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その修正申告書の提出が「調査があったことにより、更正があるべきことを予知してされたものでないとき」には、過少申告加算税は賦課されないことになっています（国税通則法65条5項）。
事務運営指針
申告所得税の過少申告加算税及び無申告加算税の取扱いについて（事務運営指針） 平成12年７月３日 課所４－16 （修正申告書の提出が更正があるべきことを予知してされたと認められる場合） ２通則法第65条第５項の規定を適用する場合において、その納税者に対する臨場調査、その納税者の取引先に対する反面調査又はその納税者の申告書の内容を検討した上での非違事項の指摘等により、当該納税者が調査のあったことを了知したと認められた後に修正申告書が提出された場合の当該修正申告書の提出は、原則として、同項に規定する「更正があるべきことを予知してされたもの」に該当する。 （注）臨場のための日時の連絡を行った段階で修正申告書が提出された場合には、原則として、「更正があるべきことを予知してされたもの」に該当しない。
1.賃貸料の入金は振込なのか現金入金なのか？不動産業者への集金依頼や貸宅地、自宅周辺の貸付金は現金入金が多い。
2.使途不明金は、手許現金ありとして課税される場合がある。課税庁側は「収入支出の対照一覧表」を作成します。1月の不動産収入1000万円有るのに月平均700万円だけが、通帳に入金されていれば、300万円を問題にします。その結果の生活関連費を差し引いいた残りの使途の説明が必要となります。
3.現金で受け取っても一旦普通預金通帳へ預け入れます。法人で事業を経営している場合は、1円たりとも記帳漏れは許されません。個人の不動産賃貸業は収支のすべてを預金通帳を通せば、通帳が立派な帳面の代わりになります。
4.毎月必要な生活関連費は通帳から引き出す。月々の生活費や子供の学費、病院の入院費は、月に1－2回まとめて預金から引き出して通帳にペンで使途を記入しておきます。お寺の寄付や冠婚葬祭や、お見舞い等の領収書、案内状、お礼状等を保管しておきます。
5.家計簿の記帳があれば、よりベターです。地主であれば、近所や親戚の付き合いの出費も多いはず。家計簿の記帳が大切。「お金は使ってしまったので残っていない」と主張するには、支出の記録があることが前提となります。
6.不明な分だけ、家族の預貯金等が増えていないか？手許現金から同居家族の普通預金通帳・定期預金・定期積金へ入金になっていないか？家族が支払うべき保険料を親が負担していないか？
7.恩給や年金があれば郵便局には口座あります。簡保に加入していれば通常預金・定額預金ニュー定期預金があるかも。恩給や年金を受け取っていれば通帳がないとの主張が難しい。
8.預貯金があるのを知りながら申告をしなかった場合、故意の申告漏れとなれば10％の過少申告加算税が35％の重加算税に変わります。配偶者が取得した正味の遺産額のうち、隠蔽または仮装に係る部分があれば、重加算税の対象となり、その部分は配偶者の税額控除の対象となりません。
9.確認書の提出を求めれれば重加算税は逃れられない。仮装隠蔽が発見された場合、その場で漏れていたことを認識していた旨の「確認書」を書かされることもあります。確認書を書かされれば、もう重加算税は逃げられません。
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ベルマン法務事務所
元家庭裁判所家事調停委員 元家庭裁判所参与員 税務鑑定専門不動産鑑定士 相続税専門税理士・相続登記専門司法書士飯田はじめ
TEL 03-6686-0023
マンション修繕積立金 理事長の業務適正証明に任意監査 東京一番不動産専門公認会計士
ベルマン法務事務所
http://www.hp.jicpa.or.jp/ippan/cpainfo/about/work/audit.html
公認会計士監査は、その内容を検証して、「適正」か「不適正」かを判断した結果を報告するという意味で、保証業務であると言われています。金融商品取引法では、すべての上場会社に公認会計士監査を義務づけています。また、法律等で監査が義務づけられているのは上場企業だけではありません。学校法人や労働組合、政党、独立行政法人など、その財務諸表の適正性を保証することが求められている事業体や団体等は、各種の法律等で監査が義務づけられています。この様に公認会計士監査は、公共の利益を擁護するため、様々なところで機能しています。
マンション修繕積立金について横領や水増しなど横領やキックバックなど巧妙な手口で不正が行われています。だれも監視するプロが居なくて素人の監事や理事が何もチエックしないので誘惑が働くので抑止力がありません。
バレない可能性やネコババしても分からないなら誘惑に勝てないのでしょう。
不正手口は、預金の不正引き出しと工事や領収書水増し キックバックと単純です。
プロの監査専門の公認会計士なら、簡単に見破れる典型的なワンパターン手口です。
マンションの不動産実務に詳しい不動産鑑定士・宅地建物取引主任者でもある飯田の公認会計士任意監査にお任せください。
理事長や幹部役員は自らの管理責任・説明責任も外部の第三者の公認会計士監査で証明もできて安心です。
管理費等を横領されないための任意監査の手続き
管理費等の収納口座が管理組合の名義になっているか？管理会社でないか？
通帳・印鑑・キャッシュカードが役員で分散管理されているか？理事長一人で管理していないか？通帳と印鑑の両方を所持していないか？
同じ組合員が長期にわたって理事長として管理していないか？
会計担当理事や監事による出納のチェック体制が有るか？理事長の息が掛かっていないか？
監査や会計報告が定期的になされているか？だれか資格者が監査しているか？
不正手口例
管理会社が、修繕積立金の保管口座の銀行の残高証明書を偽造。
理事長の印を偽造。
修繕業者への工事見積もり書 施工書 領収書を偽造 ウソの領収書
理事長の銀行取引印を捺した白紙の銀行払い出し請求書へ管理会社に渡している
理事長印を管理会社の担当者に渡している
管理会社や修繕業者が同じで相見積もりしていない。
修繕相場より大目の修繕見積もりでキックバックしている。
日本の管理組合の大半は管理会社に管理を委託しているため、管理会社が作成した収支計算書、貸借対照表等を監事が簡単に監査し、その監査報告書に署名・捺印したうえで、組合総会で承認を受けることになっています。完全に仲間内で素人の監査で横領防止には、なりません。1年に1度は外部の専門の公認会計士による任意監査を受けましょう。マンション管理組合では依然として素人による監査が実施されています。
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利益が出すぎで節税が必要な不動産会社取引業者向け法人税 合法的提供 東京一番税理士
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アベノミクスで利益がでている不動産会社・宅地建物取引業者さま、今年の消費税増税で不景気が来ても大丈夫なようにプロ税理士で節税しましょう。
長年の経験有る税理士が合法的な利益の繰り延べの節税を提供します。合法で検証され否認は有りません。安心してご相談ください。
平成9年1997年に消費税率を３％から５％に引き上げた後の深刻な不況があった。この表から2％の僅かな増税から
法人税は平成元年19兆円の法人税納税が平成24年では9.8兆円
所得税は平成3年26.7兆円の所得税が平成24年では14兆円に
ここから読み解くと、企業の法人税を納める税引前当期純利益が減少していること個人の事業主など所得が減少している事実が読み取れる。
今回が3％更に2％で5％の消費税増税である。
前回の消費税増税からの不景気から消費税増税対策をしないと生き残れないです。
[PDF]印刷用データ（全ページ:後半） - 財務省
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税法・財産評価基本通達からの東京一番 税務不動産鑑定 是認率100％否認0％理由秘密
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税務の世界の価格は、不動産鑑定基準の時価ではありません。資産税専門税理士の知識でないと対応出来ない世界です。http://www.souzoku-bellman.jp/
時価という錦の御旗だけで税務の世界の税務署資産税部門には勝てません。
不動産鑑定基準の時価と税務の時価と全く空間が違うのです。同じと思い鑑定して否認されてびっくりされておられる依頼者もあります。不動産鑑定士に文句を言うと「俺の時価は正しい。税務署が間違っているのだから。審査請求や国税不服審判所へ行け」と唖然とします。飯田は逃げません。 説明責任を果たします。
不動産鑑定士に相当の地代とは何ですかと来てみてください。応えられるなら税務鑑定が出来ます。
そんなのは、知らん関係ないという不動産鑑定士なら素人同然で専門家と思うのは間違いです。
1. 税務署は同族会社・親族の不動産・土地売買では客観的な第三者と違い恣意的な価格を検討されるから、税理士でもある飯田の税務鑑定が有利で損をしない。
2. 飯田は不動産鑑定士と税理士の署名をして説明します。
3. KSKシステム国税総合管理で完全管理で漏れがない
4. 飯田は、税理士先生に代わり税務署の資産税課へ税務対応・説明します。鑑定の説明責任を逃げません
5. 登記所から不動産・土地の移動情報が税務署へ行く
6. つまり税務署には、完全に把握されている
7. 税務否認は0件 全て完全100％是認という驚異の税務鑑定
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/hojin/annai/1554_49.htm
［手続名］相当の地代の改訂方法に関する届出 概要
法人が、借地権の設定等により他人に土地を使用させ、その使用の対価として権利金に代えて法人税基本通達13-1-2に定める相当の地代を収受することとした場合に、その契約期間内に収受する地代の額の改訂方法について届け出る場合の手続です。
［手続根拠］法人税基本通達13－1－8、連結納税基本通達16－1－8
［手続対象者］ 借地権の設定等により他人に土地を使用させ、その使用の対価として権利金に代えて法人税基本通達13-1-2に定める相当の地代を収受することとした法人とその借地人の連名により行います。
［提出時期］ 相当の地代を収受することとした後遅滞なく
［提出方法］ 届出書を2部作成の上、提出先に持参又は送付してください。
［手数料］ 不要です。
［添付書類・部数］1 契約書の写し 2部2 土地の価額の計算の明細その他参考となる事項を記載した書類 2部
［申請書様式・記載要領］
相当の地代の改訂方法に関する届出書(PDFファイル/129KB)
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/hojin/annai/pdf2/124.pdf
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東京一番不動産の税務鑑定＝相当の地代と自然発生借地権交換 高い6％地代解消ノウハウ
YouTubeページ
http://www.youtube.com/watch?v=9CXMzqQ-0dk
高い路線価の6％の地代の解消の鑑定をお受け致します。http://www.souzoku-bellman.jp/
国税庁HP
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinse...
［手続名］相当の地代の改訂方法に関する届出 概要
法人が、借地権の設定等により他人に土地を使用させ、その使用の対価として権利金に代えて法人税基本通達13-1-2に定める相当の地代を収受することとした場合に、その契約期間内に収受する地代の額の改訂方法について届け出る場合の手続です。
［手続根拠］法人税基本通達13－1－8、連結納税基本通達16－1－8
［手続対象者］ 借地権の設定等により他人に土地を使用させ、その使用の対価として権利金に代えて法人税基本通達13-1-2に定める相当の地代を収受することとした法人とその借地人の連名により行います。
［提出時期］ 相当の地代を収受することとした後遅滞なく
［提出方法］ 届出書を2部作成の上、提出先に持参又は送付してください。
［手数料］ 不要です。
［添付書類・部数］1 契約書の写し 2部2 土地の価額の計算の明細その他参考となる事項を記載した書類 2部
［申請書様式・記載要領］
相当の地代の改訂方法に関する届出書(PDFファイル/129KB)
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinse...
［提出先］ 当該法人の納税地の所轄税務署長（国税局の調査課所管法人にあっては、所轄国税局長）（所在地については、国税庁ホームページの「国税庁紹介」の「所在地及び管轄」をご覧下さい。）
［受付時間］8時30分から17時までです。
［相談窓口］最寄りの国税局又は税務署にご相談ください。ただし、税務署の閉庁日(土・日曜日・祝日等)は、相談を行っておりません。
［審査基準］［標準処理期間］［不服申立方法］
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-...
相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて
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元家庭裁判所家事調停委員 元家庭裁判所参与員 税務鑑定専門不動産鑑定士 相続税専門税理士・相続登記専門司法書士飯田はじめ
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東京一番否認ない是認の安心信頼不動産の税務鑑定＝同族会社間売買 親子間売買 底地借地権交換 第三者交換
YouTubeページ
http://www.youtube.com/watch?v=DBo8ivmCOzI
1 不動産鑑定士の単独資格者へ依頼されるより税理士理士・土地家屋調査士の資格保持者は全体から見える
2 鑑定相談は完全無料 鑑定作業は報酬が発生
3 30年の実務経験と総合資格のワンストップの視点で揉める鑑定を避けるノウハウを伝授
4 財産評価基本通達での評価（小規模宅地・配偶者軽減）でなく、時価＝換金可能なアドバイスも可能
5 現在まで数千件の税務鑑定で否認は0件。全て是認
6 相当の地代の借地権 無償返還の借地権 自然発生借地権など税務に精通しないと税務鑑定できない
国税庁HP http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/...
No.5732 相当の地代及び相当の地代の改訂[平成25年4月1日現在法令等]
法人が借地権の設定により他人に土地を使用させる場合、通常、権利金を収受する慣行があるにもかかわらず権利金を収受しないときには、原則として、権利金の認定課税が行われます。
しかし、権利金の収受に代えて相当の地代を収受しているときは、権利金の認定課税は行われません。なお、この場合にはその借地権の設定等に係る契約書でその後の地代の改訂方法を定めるとともに、「相当の地代の改訂方法に関する届出書」を借地人と連名で遅滞なくその法人の納税地を所轄する税務署長に提出することが必要です。
相当の地代の額は、原則として、その土地の更地価額のおおむね年6パーセント程度の金額です。
また、土地の更地価額とは、その土地の時価をいいますが、課税上弊害がない限り次の金額によることも認められます。
(1) その土地の近くにある類似した土地の公示価格などから合理的に計算した価額
(2) その土地の相続税評価額又はその評価額の過去3年間の平均額
「相当の地代の改訂方法に関する届出書」を提出した場合の改訂方法は、次のいずれかの方法によります。
(1) 土地の価額の値上がりに応じて、その収受する地代の額を相当の地代の額に改訂する方法
この改訂は、おおむね3年以下の期間ごとに行う必要があります。
(2) それ以外の方法
なお、届出がされない場合は、(2)の方法を選択したものとして取り扱われます。
(法令137、法基通13－1－2、13－1－8、平元.3直法2－2)参考： 関連コード
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